多倫多買樓入門指南

多倫多買樓入門指南

加拿大物業在香港有不少粉絲,很多在加拿大置業的人,打算退休後可以移居當地,或者讓子女留學時居住,當中最大城市多倫多更是熱門之選。但在多倫多置業有甚麼要留意?稅收、按揭、投資回報、物業管理你又知幾多?等小編話過你知。

圖片來源:GETTY IMAGES

1.多倫多的一手樓和二手樓,購買步驟和程序有沒有分別?

在多倫多買一手多層式住宅公寓(Condo/Apartment)的樓花,建築期大約3年,大廈臨近完工時,會暫定入伙日期和在整棟大廈完工時的最後入伙日期。屋主可在暫定入伙當天收到鎖匙,以便率先入住或出租,並開始繳交住宅費用。而當地低棟住宅的建築期大約1至2年。

買家選定心水單位後,只需提供身份證明文件和分期一至兩年繳付20至35%訂金,簽訂一份由發展商所定立的有效買賣合約,及部份發展商所需的銀行貸款預批文件即可。

二手樓方面,經紀在了解買家需求後,會帶客人實地參觀房屋,選定合適的二手房屋後,買賣雙方經紀會商議價錢、貸款條件等細節,簽訂買賣合約。 如所有條件都在期限內符合要求,買賣則順利完成。

2. 買多倫多一手樓和二手樓要繳付那些稅項? 稅率(印花稅、遺產稅、住宅物業稅、收入稅、資產增值稅)一樣嗎?

一手樓或二手樓買賣交收時,買家須按照不同城市,繳交「土地轉讓稅」,一般住宅單位大概是少於樓價的2%。而一手樓在交收時申報用途為自住或出租至少一年,政府可豁免繳付加拿大銷售稅(Harmonized Sales Tax, HST)。此外,對於非加拿大居民購買物業成交時,需要額外繳交15%的海外買家稅。

所有房屋每年必須繳交「住宅物業稅」;此稅是根據政府規劃土地的時候對該地的評估,以致附近不同物業的影響而定出價錢,大概是政府對該物業估值的0.8%至1.2%。到了出售房屋時,政府會把房屋增值的一半數目,當作該年的收入而打稅稱為「資產增值稅」。值得一提的是,加拿大並沒有印花稅。

3. 港人投資多倫多物業,可以申請當地銀行按揭嗎?哪些銀行可以提供按揭服務?

當然可以,多倫多大部份大銀行都設有非加拿大居民貸款計劃。銀行一般會以外國人的當地工作收入和資產作審核數據。一手或二手樓的貸款過程大致相同。

4. 一般來說,多倫多的租金回報足夠繳付按揭貸款嗎?

普遍來說,公寓大廈的租金是足夠應付按揭貸款及其他雜費,包括大廈管理費及住宅物業稅。底橦住宅的價格較昂貴,貸款金額較高,租金回報通常比公寓大廈少。根據今年多倫多地產報告顯示,多倫多人口日益漸長,房屋供不應求,未來租金有望持續上升。

5. 購買一手樓和二手樓分別有哪些優點?

一手樓的訂金可以分4至5期繳付,付款期更可長達一年半,買家的資金可以更加靈活調動,加上長達建築期有兩至四年,物業有機會在收樓時已升值不少。為保障一手樓買家,政府還設立新屋保險保障計劃;二手樓的好處是買家可以實地考察,即時收租和賣家討價還價。

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投資策略

1. 想在加拿大置業,應用甚麼標準來選擇城市?

一般先從當地的環境以致經濟去評估,環境、治安、法制及教育制度,這些都是帶動一個城市經濟的基本因素。

而經濟基礎穩健,就業率高,加上政府對外開放人流政策,廣泛吸納人才,有助增加居民對房屋的需求,支持樓價。

2. 多倫多甚麼地區最好租?

目前大多倫多房屋市場暢旺,受華人買家青睞的地區更受追捧,當中以多倫多市中心商業區的公寓為首選。不但交通方便、食肆林立、學校優秀、高薪白領、大學人才集中地,娛樂設施應有盡有,令周遭的單位極為容易出租,也成為了多倫多投資熱點。

3. 如何查詢及釐定租金價格?

從報紙廣告,互聯網查閱。例如加拿大地產協會的官網有最新樓市資訊,屋主可隨時上網查閱相關物業資料,或找一個資深地產從業員,直接了解你的需要,幫你評估風險,搜集資料,再實地考察。從而作出比較及定立租金價格。

4. 以住宅而言,甚麼類型的單位最易租出,開放式/一房/兩房?

各有千秋,開放式住宅和一房宅面積比較少,但需求十分大,適合單身人士,上班一族及學生;兩房或以上的單位,地方比較寬敞,吸引小型家庭,合租人士包括學生,高薪白領及公司高層職員。

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租務回報

1. 自己放租跟委託租務代理承辦,有何差別?

如委托租務代理,代理團隊會從租客的信托銀行紀錄、互聯網、社交網站及租客公司的推薦信,薪金等資料作評核,審核各方面資料後篩選租客。另外,代理也會幫忙收取租金支票,處理日常單位事件及安排維修等等,幫業主處理鎖碎事務及分擔壓力。如果自己處理,可能風險和時間的成本比較高。

2. 租務代理的服務包括甚麼?有沒有劃一的收費標準?

租賃服務包括:帶潛在租客實地考察,增加物業在市場的暴光率,吸引和篩選有質素的租客。代表業主草擬既公平又能保護業主利益的租約。定下交收條款,最後收取按金,順利租出單位。整個租賃過程費用,一般為一個月租金加13%銷售稅(HST)。

3. 宏基的服務跟其他物業代理理有甚麼不同的地方?

宏基物業投資總部設於多倫多,擁有七十多個職員,可為客人提供一手及二手買賣,包括公寓單位、獨立屋及鎮屋。公司更設有物業管理團隊,為客人管理出租物業,處理日常與租客的問題。團隊經驗豐富,每個註冊經紀都專業可靠,為你提供最貼心,理想的租賃管理服務,為客人處理 日常繁瑣工作,達到輕鬆投資的理念。

4. 宏基的物業管理服務範圍包括哪些?

宏基物業管理的範圍廣泛,除了定期親身到物業檢查,確保屋內硬件一切正常,若遇到要維修、清潔,宏基物業投資會有專人找維修工人處理。此外,還會為業主收取按金、支票及參與大廈立案法團的定期會議。 整個物業管理費用只需每月100加幣加銷售稅(HST)。

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陳澤華  William Chan 

電郵: williamchanreal@gmail.com

電話: (852)8191-4628

 

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